5% 20% 30% При каком первом взносе будет лучший процент?

Главная » Блог » 5% 20% 30% При каком первом взносе будет лучший процент?

Моя работа предполагает постоянное общение с клиентами. Бывают ситуации, когда после моего объяснения ситуации с процентами, клиенты на меня смотрят так, как будто бы я прилетел с луны. Им трудно понять, почему при даунпейменте 5%-15% можно получить более низкие проценты, чем при первоначальном взносе в 20% и более.

Тема, о которой я буду говорить сегодня, звучит так: “Какие факторы влияют на процент, который получит клиент?”

В прошлом, когда клиенты задавали вопрос о том, какие проценты сейчас на рынке, то можно было сразу дать ответ. Сегодня нам нужно задать ряд уточняющих вопросов, прежде чем мы можем дать точный ответ, так как проценты зависят от индивидуальной ситуации каждого клиента.

Для того, чтобы разобраться почему одни клиенты получают проценты лучше, а другие хуже – важно разобраться в том, как работает ипотечная система в Канаде после всех изменений в ипотечной сфере.

Нельзя забывать, что ипотека, которую вы получили в вашем банке, там не находится, а находится в руках инвесторов.

Так как основная часть ипотек в Канаде защищены нашим государством (через MortgageDefaultInsurance) – был и есть очень большой аппетит у интернациональных инвесторов на канадские ипотеки.

Кризис 2008 года показал инвесторам, что застрахованным ипотекам ничего не грозит и бояться не стоит. По этой причине они давали и дают лучшие условия и проценты за канадские ипотеки. Многие клиенты думают, что если вносить 20% своего капитала, то в такой сделке государственная страховка участвовать не будет, но это не так. До июня 2016 года, даже если вы вносили 20%, то огромное количество банков и 100 % монолайн банков все еще страховали вашу ипотеку и платили сами за эту страховку.

Сегодня эту опцию государство, можно сказать, забрало у банков. Теперь за такую же самую страховку с 20% даунпеймента нужно платить в 4 раза больше денег, чем раньше. Поэтому банки не в состоянии покупать эту страховку, так как им это очень невыгодно. Это значит, что сейчас опции с 20% не застрахованы и как результат, инвесторы не хотят покупать или инвестировать деньги за такие ипотеки.

Это является причиной того, что банки, в случае 20% первого взноса, вынуждены поднимать проценты, так как у них почти нет дохода между процентом инвесторов и процентами которые получают клиенты. У наших 5-ти больших банков еще есть “хорошая” возможность заработать на ловушках для клиента. Про одну из таких ловушек я часто пишу в своих статьях – это штрафы. Банки, у которых есть Posted rate очень умело используют его для получения выгоды при расторжении сделок, штрафах или переходе с плавающего процента на закрытый. Более подробно об этом вы можете прочесть тут https://vssolutions.ca/dlia-chego-bankam-nyjen-posted-rate/

Из всего вышесказанного становится понятно, почему клиент с 0% 5% 10%, и 15% первоначального взноса получит процент ниже. Эти ипотеки всё ещё обязаны быть застрахованы. Клиент, который внесет 20% и более получает хуже процент, хотя на первый взгляд все должно быть наоборот.

Автоматически возникает вопрос: “А что если я внесу 19,9% своего капитала?”. В этой ситуации все еще необходимо иметь страховку, моргидж будет застрахован и клиент получит процент лучше. Выгодно ли это будет? Ответ – нет. Разница в процентах, в ближайшие 5 лет, будет намного меньше по сравнению с тем, что вам придется заплатить за государственную страховку. Хоть это одноразовая оплата и добавляется к вашей ипотеке, она всё равно в конце концов оплачивается из вашего кармана.

Сейчас все банки воюют за ипотеки с менее, чем 20% своего капитала, а спрос на ипотеки от 20% и выше совсем не велик.

Если на брокерских сайтах вы видите рекламу с заманчивым предложением получить низкий процент, то помните, что этот процент только для клиентом, которые вносят меньше 20% даунпеймента. К тому же, вряд ли вы получите этот “идеальный” процент, так как у этих ипотечных опций, существует еще масса дополнительных условий. Кроме этого, важно знать, какая правда скрывается за такими низкими процентами.  Я писал статью на эту тему https://vssolutions.ca/kakie-opasnosti-v-sebe-tait-ipoteka-s-nizkoj-procentnoj-stavkoj/
Если вы вносите 30% и более, то тут уже опять появляются опции, когда процент становится лучше, так как у банков снижаются риски.

Верю, что данная статья поможет прояснить ситуацию с процентами и облегчит мне жизнь:)
Надеюсь информация оказалась вам полезной. Буду рад, если вы поделитесь постом с друзьями, я думаю что они этого тоже не знают.

Защита ваших финансов – моя работа!