Низкие рекламные проценты. Миф или реальность?

Главная » Блог » Низкие рекламные проценты. Миф или реальность?

Мы живем в постоянно меняющемся мире, где любая информация обновляется очень быстро. Хорошо, что благодаря интернету каждый из нас имеет возможность следить за всеми новостями и быть в курсе нововведений.

При выборе ипотеки, клиенты могут найти много информации, вплоть до того, какой самый низкий процент доступен сегодня на канадском рынке.

Доверять этим данным можно во многих сферах, но с моргиджем это работает в исключительно редких случаях. Проценты, которые вы видите в интернете, вы не получите с вероятностью на 96 процентов. К сожалению, наши брокерские компании, рекламируют самый низкий процент, при этом не давая никаких объяснений об условиях получения этой опции. На эту тему я недавно писал статью:
Какие опасности в себе таит ипотека с низкой процентной ставкой?

С помощью сегодняшней статьи, я хотел бы упростить себе жизнь, так как клиенты, которые соблазняются низкими рекламными процентами, смогут увидеть истинное положение вещей и поймут что нужно быть просто в идеальном финансовом положении для получения такого низкого процента. Заранее хочу сказать о некоторых факторах, которые влияют на возможность не получения низкого процента.

Во-первых, этот идеальный процент, обычно предоставляется клиенту только на ближайшие 45-60 дней. Это значит, что если человек получает ключи от нового дома через 3 месяца, то он эти “интернет” проценты уже не получит.

Во-вторых, эти проценты даются на активную покупку. Вы не можете зарезервировать процентную ставку для будущей покупки. Такой pre-approval работал раньше, но сейчас банки их не любят давать. Основная масса банков не делают pre-approval, а те кто делает, увеличивают процентную ставку, чтобы заранее защитить себя на случай роста процентов.

В-третьих, процент, который вы видите в интернете, это всегда плавающий процент. Многие клиенты не правильно трактуют 5 years VRM closed rate – это не закрытый процент на 5 лет. Эта опция означает, что если вы решите покинуть банк раньше 5-ти лет, то вам придется выплачивать штраф.

В-четвёртых, этот процент даётся только если ипотека имеет государственную страховку (Downpayment меньше чем 20%).

Перечень пунктов ниже поможет вам разобраться, почему же “ваш” конечный процент, отличается от самой низкой процентной ставки в интернете. Конечно же, есть исключения, например, у меня есть доступ к некоторым банкам, которые не накидывают дополнительный процент при покупке коттеджа. Я не буду описывать исключения, о них вы можете узнать, позвонив нам.

Нельзя забывать, что банки дают проценты в зависимости от рисков и от аппетита инвесторов, которые эти ипотеки дают или покупают.

Итак, ниже вы узнаете как изменится “интернет процент” в зависимости от ситуации:

1. Если ипотека меньше $100,000 – процент вырастет примерно на 0.3%. Некоторые банки вообще не делают ипотеки на маленькие суммы.

2. Если хотите делать рефайнанс с плавающим процентом, например, выплатить кредит или кредитные карты, рассчитывайте, что процент у вас будет выше на 0.3-0.4%.

3. Если вы хотите получить ипотеку с выгодными условиями при переходе на закрытый процент, с небольшим штрафом при расторжении сделки, (не так как в наших 5-ти больших банках) – рассчитывайте на 0.2% выше.

4. Если вы покупаете дом не для себя, а для сдачи в аренду, то разница в процентах более серьезная и варьируется от 0.35% до 0.7%.

5. Если вы хотите закрытый процент сроком на 5 лет, то надо добавить 0.7% и выше. Это повышение будет при взносе 0-19% своего капитала (downpayment) и ипотека будет застрахована.

6. Eсли внесете 20% своего капитала (без государственной страховки), то ваш процент будет выше более чем на 1% от увиденного в интернете.

Более подробно можете прочитать здесь:
5% 20% 30% При каком первом взносе будет лучший процент?

7. Если планируете оформить ипотеку на 30 лет, то процент увеличится на 0.3%
Если на 35 лет, то будет ещё дороже.

8. Стоимость дома больше 1 миллиона (его нельзя страховать) рассчитывайте на 0.2-0.3% выше.

9. Если отношение доходов к расходам не соответствует требованиям банка, то плюс 0.6% и выше, в зависимости как сильно они не соответствуют.

10. Если кредитный рейтинг ниже 700 пунктов, то добавьте 0.1-0.2%. Некоторые банки увеличивают процент, если у клиента рейтинг ниже 720 кредитных пунктов.

11. Если ваш кредитный рейтинг ниже 600, то стандартные опции отпадают,  вам нужно рассчитывать на увеличение в 2% и выше.

12. Если вы прошли процедуру банкротства, то в зависимости от того, когда это случилось, вашей кредитной истории и финансовой ситуации, процентная ставка может увеличится на 4% и выше. О банкротстве можете почитать здесь:
Что нужно знать о банкротстве? Часть 1
Что нужно знать о банкротстве? Часть 2

13. Если хотите оформить не просто ипотеку, а mortgage + HELOC, то в этом случае процент увеличится на 0.3% и выше.

14. Зависит от города и провинции где вы покупаете. Во многих районах этот очень хороший рейт повышается на 0.2% или его вообще не дают.

15. Если это нежилая зона (non-residential), например, farm zonе – плюс 0.2-0.3%.

16. Если покупаете коттедж, который застрахован через государственную страховку, то процент будет выше примерно на 0.3%. Если коттедж не имеет государственной страховки, то плюс 0.5%. Как я писал выше, здесь есть исключения.

Хотел бы в заключение заметить, что существует много интернет компаний, которые предлагают самый низкий процент. Я советую быть очень осторожным и внимательно читать условия договора, который вы с ними будете заключать. Есть компании которые берут вознаграждение (fee) – 1% от ипотеки если клиент решит отказаться от их услуг в процессе сделки.

Другой вариант – штраф при расторжении договора после закрытия ипотеки, может быть выше, чем если бы вы обратились за ипотекой в один из наших 5-ти больших банков Канады.

Если у вас есть вопросы или комментарии, пишите, с радостью отвечу. Надеюсь информация оказалась полезной, и вы поделитесь ею с друзьями.

Защита ваших финансов – моя работа!