В последнее время мы несколько раз столкнулись с одинаковой ситуацией, которая могла закончиться довольно печально для наших клиентов. Я решил рассказать об этом и предупредить вас о возможных последствиях таких несогласованных действий.
На «горячих» рынках недвижимости, у покупателей нет возможности диктовать свои условия. Когда же рынки успокаиваются, как это происходит сейчас, то у покупателей появляется такая возможность. Одна из них – это то, что они могут заказать инспекцию и попробовать снизить стоимость дома.
Так как я работаю по всей стране, то могу сказать, что не везде есть возможность провести инспекцию дома перед покупкой. В некоторых районах продавец сразу отказывает покупателю, если тот ставит условие о проведении инспекции. Причина тому, что у них есть очередь покупателей без каких-либо условий.
Я на 100% поддерживаю идею провести осмотр дома инспектором до его покупки. Это поможет выявить скрытые недостатки и возможные слабые стороны недвижимости. И как результат – получить более хорошую цену на дом.
Однако вам нужно знать и о другой стороне этой процедуры. При покупке дома мы получаем контракт от вашего агента по недвижимости и отправляем его и наш пакет документов в банк. После получения разрешения от банка и от государственной страховой (требуется при первоначальном взносе меньше 20%) и отправляем approval вашему риелтору или вам.
Какая же ситуация произошла несколько раз за последнее время? После оформления бумаг и получения approval мы получаем amendment с изменением цены, так как по причине проведения инспекции была изменена первоначальная стоимость дома. Это хорошая новость для покупателя и для риелтора тоже, ведь он помог снизить цену дома. В этот же момент риелтор снимает условия ипотеки и инспекции. Сделка закрыта и назад дороги нет.
К сожалению, не все заканчивается так гладко. Покупатель может потерять дом, так как нам, придется еще раз получать все необходимые разрешения от банка и от государственной страховой. Так как цена дома изменилась, клиенты теряют старый approval и нам нужно получить новое разрешение. В результате таких действий банки и особенно гос. страховая нервничают. Они могут отказаться финансировать покупку, или могут потребовать дополнительную проверку недвижимости и отправить своего инспектора, чтобы убедиться, что проблема, из-за которой поменялась цена, не такая страшная. А что, если этот инспектор ещё что-нибудь найдёт? Часто на все эти действия нет времени так как нам приходится переделывать ипотеку. Банк может потребовать добавлять деньги на ремонт этой проблемы. Все это возможно сделать, если сделка сильная и у покупателя есть время. Если же изначально сделка была слабой со стороны клиента или качества здания, или у нас мало времени до момента получения ключей, то эти изменения могут просто развалить сделку.
Со многими риелторами мы общались на эту тему, и пришли к соглашению, что в случае предполагаемых изменений, до того, как они подпишут документы об изменении цены, они звонят нам и уточняют не возникнут ли в этом случае проблемы. Также, ни в коем случае риелтор или покупатель на убирают условия финансирования, пока не пообщаются с нами.
Важно знать, Банки и Страховые имеет право отказать в сделке вплоть до дня получения ключей, если изменилась ситуация. К примеру, дом оказался хуже, чем думали, человек потерял работу, клиенты взяли дополнительные кредиты и т.д.
Мой совет вам: до того, как официально делать какие-либо изменения, поговорите с нами, убедитесь, что возможные изменения не навредят вашей сделке.
До сегодняшнего дня во всех таких ситуация мы решали проблему и закрывали сделки. Часто это происходило потому, что у меня высокий статус среди ипотечных брокеров Канады (первое место в моей провинции и 30 по всей Канаде) и очень хорошие отношения со многими банками. Но учтите, что может и случиться и такое, что мы не сможем вам помочь.
В конце повторюсь еще раз – наша цель и цель вашего риелтора, сэкономить Вам деньги. Также мы хотим избежать того, чтобы вы не потеряли свой депозит и не остались без покупки дома.
Буду рад если поделитесь этой статьей с друзьями, знакомыми и пригласите их к нам в группу.
Наш девиз остается неизменным: Защита ВАШИХ финансов — НАША работа.