А задумывались ли Вы когда-нибудь, почему банки не разрешают оплачивать налог на дом (property tax) клиентам, а занимаются этим сами? Например, по условиям моргиджа клиент оплачивает тысячу долларов в месяц, но помимо этой суммы, банк требует сверху еще 200 долларов за оплату налога на дом. Таким образом, банк на протяжении года получает всю необходимую сумму и сам оплачивает налог. Банк с этого ничего не имеет и не берет никаких комиссий, ему все равно выгодней сделать лишнюю работу, чем в случае продажи дома за неуплату налога остаться ни с чем. Ведь при «Tax Sale» город или муниципалитет будет продавать дом по цене долгов, то есть цена дома будет гораздо ниже рыночной и банк теоретически может остаться в минусе.
Все кто имеет дом в Канаде, обязан платить на него налог. Налог взимает с нас город или муниципалитет. Обычно это делается один раз в год, но во всех провинциях по-разному, так как законы отличаются. Если же человек на протяжении 3 лет уклоняется от уплаты налога, то теоретически дом подлежит продаже — «Tax Sale». Конечно же, для должника это не является неожиданностью, так как он получает письма с предупреждениями о том, что будет происходить в случае неуплаты налога. В конце концов, если оплата не поступает, то дом выставляется на продажу. Обычно «Tax Sale» проходит один раз в год. Дом продается по цене долгов, например, нужно платить 3 тысячи долларов в год, за 3 года набегает 9 тысяч, плюс процент, который клиент не заплатил, штрафы и регистрации (нотариальные расходы). В день продажи дома все желающие собираются на аукцион и происходят торги. Продажа стартует с минимальной суммы, которая включает в себя все перечисленные выше расходы. После торгов, когда дом официально продан, покупатель должен оплатить все долги и расходы. Сделка завершена, но, не все так просто. В течение года хозяин-должник имеет право вернуть покупателю сумму, которую тот заплатил и дополнительно проценты, обычно это около 6%, поэтому, если должник находит возможность вернуть деньги покупателю, то помимо всей суммы покупатель получает еще и проценты. Зачастую так и происходит, ведь никто не хочет потерять свой дом, лучше продать дом и оплатить покупателю расходы, чем остаться у разбитого корыта.
Если человек, по какой-причине не может платить за моргидж и банк начинает процесс подготовки к продаже дома c помощью аукциона (foreclosure), но все равно сам банк продолжает оплачивать налог на дом вместо клиента. Они не хотят потерять контроль над домом и делают все, чтобы дом не перешел в руки города или муниципалитета.
Что касается рисков: они просто огромные. Ни до, ни после покупки дома новый хозяин даже не имеет права посмотреть, в каком состоянии дом внутри, так как по закону не может в него заходить. За год, срок который дается на решение проблемы должнику, прежний хозяин может натворить в доме что угодно и привести его в ужасное состояние. Покупатель ничего не сможет сделать, так как все риски на нем.
Покупка дома по «Tax Sale» может быть отличным вариантом, но по большому счету это покупка кота в мешке. Стоит все хорошенько обдумать перед этим. Теоретически человек может купить не плохой дом за мизерную сумму.
Если же вы все-таки решились – важно хорошо подготовиться заранее: посмотреть в каком районе находится дом, в каком он состоянии хотя бы внешне, может быть, он уже нуждается в капитальном ремонте, обратить внимание на соседей. Не стоит забывать, что низкая цена дома еще не гарантирует его качество. Список ближайших «Tax Sale» вы можете узнать у себя в городе или в муниципалитете.
Защита ваших финансов – моя работа!