Недавно я посетил презентацию Стивена Полоза, Управляющего Банка Канады (Stephen Poloz, the Governor of the Bank of Canada). Участниками этой конференции в основном были ипотечные брокеры, банкиры и представители кредитных союзов. Если честно, то я ожидал немного больше информации, чем получил. Некоторые пункты были очень интересными, и хочу немного рассказать о них.
Во-первых, у Канады нет единого национального рынка недвижимости, каждый регион и каждая провинция развиваются в своем темпе, поэтому следует говорить о региональных рынках недвижимости.
Мы, участники презентации, задали вопрос: «Почему бы не сделать так, чтобы у каждого регионального рынка были свои условия? Например, для Манитобы свои условия, для Онтарио – другие. Почему не сделать региональный «prime rate?». Ответ был таков, что это невозможно по причине того, что рынки неустойчивые и постоянно меняются. Это влечет за собой много дополнительных затруднений. Bank of Canada не сможет контролировать процентную ставку по городам или регионам. Что касается стресс теста, то также действует общий процент для всей страны, так называемый «qualifying rate» (сегодня 5.34%). Шансов это изменить нет, но я был бы только за такое изменение.
Стивен Полоз подтвердил, что Альберта и Саскачеван очень сильно пострадали из-за ситуации на нефтяном рынке. Он не знает можно ли ожидать изменений в ближайшем будущем, так как Америка стала добывать огромное количество нефти. Я думаю, что благодаря изменению политической ситуации в Альберте, экономическое состояние в провинции изменится в конце концов в лучшую сторону.
Меня немного удивило, что Стивен Полоз советует банкам изменить сроки закрытия процентных ставок. Сейчас банки в основном делают плавающий и фиксированный проценты максимум на 5 лет (term), он же считает, что лучше увеличить срок и сделать варианты на 7, 10 лет и больше, как практикуют в США. Тем самым человек снизит риск повышения процента и месячных платежей (payment shock).
Стивен Полоз также очень обеспокоен, что отношение задолженности к доходам в Канаде находится на рекордно высоком уровне, debt-to-income = 175%.
Повышение процентов приведет канадцев к серьезным финансовым проблемам.
Я согласен со Стивеном Полозом, что лучше увеличить сроки(mortgage terms). Нет смысла делать короткие сроки. Если клиент согласен рисковать, то он просто может сделать плавающий процент (variable rate). Если клиент выбирает закрытый процент, то я советую делать его на 5 лет, чтобы использовать плюс пункт – он не изменится в течение 5ти лет. Возможно, в будущем банки начнут предлагать более длительные сроки с более интересными условиями по сравнению с ситуацией сегодня. В любом случае, я не советую короткие контракты, которые активно предлагаются банками. В этом случае клиенты не смогут получить прибыль при снижении процентов, если выбрали плавающий процент или обеспечат себе спокойный сон на очень короткий срок, если выбрали закрытый процент.
Как бы там ни было, если вы решили сделать закрытый процент, то советую выбрать банк с низкими штрафами при расторжении сделки. На эту тему я писал несколько статей, вы можете найти их в моей блоге здесь.
Пару слов о законе, который собираются ввести в действие либералы в конце сентября этого года. Клиент, покупающий свой первый дом, может получить дополнительно 5 или 10% от Государственной страховки на первоначальный взнос. Этим самым Государственная страховка становится частичным хозяином дома. Стивен считает, что это правильно и это практикуется во многих странах. Я не думаю, что этот закон отразится на рынке недвижимости. Как бы там ни было, это хорошая новость в ипотечной сфере. Благодаря этому клиенты могут сэкономить на процентах и государственной страховке. В основном пользу получат такие провинции как Альберта, Манитоба и Саскачеван. В ближайшее время планирую написать блог о том, как это нововведение будет выглядеть на практике. Сейчас все еще очень много вопросов о применении этого закона.
Мы также спросили, что он думает о том, что благодаря ужесточившимся условиям получения ипотеки многие клиенты (которые еще вчера были стандартными клиентами) сегодня они уже не квалифицируются на стандартную ипотеку, и им приходится идти на альтернативную опцию. Стивен Полоз подтвердил, что все так и есть и, к сожалению, все будет и дальше так продолжаться. В данный момент нет планов и возможности это изменить.
Для вашей информации, до того как ввели стресс-тест, 5% сделок ипотечные брокеры отправляли в альтернативные банки. На сегодня количество сделок с альтернативными банками выросло до 25%.
Стивен Полоз ожидает, что в ближайшее время состояние рынка недвижимости и экономика улучшатся, с чем, к сожалению, я не могу согласиться. У него заканчивается 7-летний срок нахождения на посту Управляющего Банка Канады и за это высказывание отвечать уже не придется.
Если вы считаете, что информация может быть полезна вашим друзьям и знакомым, пожалуйста, поделитесь этой статьей.
Защита ваших финансов – моя работа!