Для чего вообще банкам нужен posted rate (сегодня 5,14%) если они никогда не дают под эти проценты, а используют более низкий процент (сегодня 3,34%)?Напрашивается вопрос – для чего вообще нужен posted rate , если он не привлекает клиентов, а наоборот – отпугивает. Прежде чем оформлять кредит вы естественно собираете первичную информацию, решаете к кому обратиться: к брокеру или в банк, в любом случае вам предложат скидку на posted rate. Рассмотрим более подробно каждую причину.
1) Если вы пойдете в ближайшее отделение банка, приветливый сотрудник может предложить вам discount на posted rates. А если вы ему понравитесь – то, есть возможность получить процент получше. Покидать отделение вы будете в приподнятом настроении с мыслью, что вам очень повезло и это прекрасная сделка. В тоже время другой человек, работая с моргидж брокером, получит рейт лучше даже через тот же самый банк.
2) Когда речь идет о зарабатывании денег банки очень сообразительны. Также они прекрасно знают, что финансовая грамотность у большинства канадцев оставляет желать лучшего. Поэтому когда по почте приходит письмо, касающееся обновления ипотеки, многие из нас машинально ставят подпись в нужной графе, не углубляясь в детали. Это дополнительные деньги, сделанные на каждом из таких моргиджей. Когда у клиентов происходит обновление кредита, банки могут поднять процент клиенту вплоть до posted rate. Это очень важный и серьезный пункт. Также банки приравнивают лояльность к доверчивости. Например, если вместе с ипотекой вы имеете line of credit, RRSP, чековые сбережения в одном учреждении то, как они полагают, вы не будете в случае проблем с ипотекой переводить все в другой банк.
3) Банки используют posted rate для просчета суммы возможного штрафа в случае разрыва моргиджа раньше срока. Штраф начисляется как разница между posted rate к процентам, которые есть у клиента. Если у банка нет posted rate, тогда штраф получается минимальным. Tакие банки как ING Direct Canada “Merix, President Choice, имеют только один набор ставок. Это означает, что если вы действительно прекратите с ними сотрудничать (разорвете ипотеку) раньше времени, штраф будет рассчитываться по конкурентоспособным ставкам, которые они предлагали клиентам в то время, и штрафы могут быть до 4х раз меньше.
4) В случае вашего перехода с плавающих процентов на фиксированную ставку, posted rate может негативно повлиять на проценты. Если у банка есть posted rate при переходе клиента на закрытый процент, теоретически могут поднять рейт вплоть до posted (сегодня 5,14%). Даже при том, что новым клиентам будет предлагаться, например 2,39%. Если человек берет плавающий процент, то теоретически нет разницы между банками с маленькими штрафами и большими, так как штраф один и тот же, но при переходе клиент получает процент в своем банке и тут уже появляется разница. В одном банке вы получите закрытый процент с маленькими штрафами, а в другом с большими. Прежде чем оформить ипотеку, подумайте дважды, стоит ли подписывать контракт с плавающими процентами. Если же вы решились сделать плавающий, удостоверьтесь, что банк предложит вам лучший процент при переходе с variable на fixed rate. Возможно, стоит сразу выбрать фиксированный процент (с правильным банком) и спать спокойно?
И напоследок мой совет: «Оформляйте моргидж в банке у которого нет posted rate, а имеется только best rate.»
Обращайтесь – я с радостью помогу.
Защита ваших финансов – моя работа.