Задавали ли Вы себе вопрос, почему банки имеют posted rate даже если в 90% случаев клиенты получают более низкую процентную ставку?
Существует масса причин:
— Возможность дать клиенту выше рейт (в сложной ситуации или при незнании клиента о возможности доступных рейтов)
— Взыскание штрафа не с лучших ставок, а с posted rates ( штраф увеличивается до 4ёх раз)
Сегодня я хочу рассказать об одной из причин, почему банки дают клиенту очень низкие ставки.
Сегодня банки могут дать 2,49%, хотя их posted rate 4,64%. Одной из причин является то, что банкам приходиться подстраиваться под узкоспециализированные банки (monoline banks) выдающие моргидж под низкий процент.
Я хотел бы сейчас немного рассказать о monoline кредиторах. Кто они такие и для чего нужны.
Когда вы рассматриваете различные варианты мест где можно оформить ипотеку, в поле зрения попадают кредиторы которые предлагают только кредиты на дома или Home Equity Line of Credit (HELOC).
Вы не найдете их офисы на каждом углу, как это бывает с обычными банками или Credit union. Это позволяет monoline банкам значительно экономить и предлагать лучшие условия для своих клиентов.
Про другие преимущества узкоспециализированных банков я расскажу в своей следующей статье.
Как monoline кредиторы могут конкурировать с крупными банками и предлагать не только низкие ставки, но и до 4 раз ниже ипотечные штрафы? Одной из причин является то, что они страхуют все ипотечные кредиты, даже если клиенты вносят больше чем 20% первоначального взноса. За этими кредитами стоит государственная страховка, даже если клиент вносит больше 20% даунпеймента. Аппетит на такие ипотеки огромных инвесторов очень большой. Они хотят иметь моргиджы так как за них отвечает государственная страховка.
Инвесторы готовы давать monoline банкам проценты лучше потому, так как риск для них довольно маленький. Тем не менее, клиенты не платят за страховку, кредиторы покрывают эти расходы самостоятельно.
Возможность застраховать ипотеку с более, чем 20% первоначального взноса была введена много лет назад для того, что бы маленькие банки могли конкурировать с банками-гигантами и имели возможность выйти на рынок.
После изменения закона (1 декабря 2016) очень многие monoline банки будут иметь ограниченный доступ к «дешевым» деньгам, они будут вынуждены поднять ставки по ипотечным кредитам. Крупные банки не останутся в стороне и последуют примеру monoline банков также поднимая ставки. На прошлой неделе TD уже увеличил ставку на 0,15%.
Теперь банки понимают, что у них нет прямых конкурентов и можно теоретически делать что угодно, как вариант они начнут поднимать проценты. Я считаю, что это изменение очень негативно отразится на канадцах, даже на тех кто напрямую работал с банками и не имеют отношение к monoline banks. Я всегда за конкуренцию, так как она порождает массу предложений и дает большой выбор клиентам. В этом случае конкуренция перестает существовать. Банки давно уже хотели этих изменений. Возможно что быстроту принятия закона можно было бы объяснить наличием в офисе Министра Финансов значительного количества советников, банкиров больших банков.
Что еще стоит ожидать нам в ближайшем будущем?
Идут серьезные разговоры о том, что будет происходить, когда у человека придет время обновления контракта. На сегодняшний день никто ничего не проверяет во время реньювал. Человек только сам выбирает, что хочет и может остаться с банком без всяких проверок. Грядут изменения, и скорее всего, во время обновления контракта клиента будут так же проверять, как и при покупке дома: доходы, расходы и кредитная история. Это очень опасно, так как у людей могут поменяться обстоятельства в семье или с работой. Такие клиенты не будут квалифицироваться на моргидж и после 5 лет может получиться так, что они не смогут продлить свой моргидж. Клиенты будут вынуждены переводить ипотеку в другой банк. Тем не менее другие банки будут иметь те же самые правила и по итогу клиент просто перенесет свою ипотеку из банка «А Lender» в банк. «B Lender» эти банки предлагают выше процентные ставки и регистрационный взнос (Application fee) для компенсации более высокого риска.
В связи с такими изменениями нормальный клиент станет проблемным. Это не справедливо, ведь они те же самые клиенты.
Последнее изменение о котором я бы хотел упомянуть, что в случае продажи дома банками (foreclosures) правительство хочет переложить часть ответственности с государственной страховки на банки, это также приведет к ужесточению правил выдачи кредитов и более высоким процентным ставкам.Я буду информировать вас о новых изменениях после моей деловой поездки в Нью-Йорк и Ванкувер.
Защита ваших финансов — моя работа!