Сегодня я хочу вернуться к «вечной» теме, которая не теряет своей актуальности уже много лет. Поговорим о плавающих (variable rates) и закрытых процентах (fixed rates). Мое мнение сейчас немного изменилось, и я объясню почему. Я всегда был сторонником закрытого процента, так как после 2008 года он упал и находился на рекордно низком уровне. Сегодня я смотрю на общую картину и вижу интересные аспекты в плавающем проценте.
Важный вопрос — это разница между двумя видами процентов. Раньше эта разница была очень маленькой, а сейчас она стала довольно ощутимой. Когда закрытые проценты начали подниматься, банки стали давать больший дискаунт на плавающий процент. Вместо того, чтобы плавающий процент стал подниматься, он оставался на прежнем уровне для «новых» клиентов. Такое поведение банков пошло вразрез с целями центрального банка, о сокращении наращивания долгов у населения. Хорошо и приятно заметить то, что в ближайшие 5 лет банки не смогут забрать этот увеличенный дискаунт. Я всегда советую плавающий процент брать на 5 лет, как раз по причине дискаунтa.
Баки пробуют навязать варианты плавающего процента на 2,3 или 4 года.
Немного истории. В 2008 году начался серьёзный финансовый кризис и банки поубирали все дискаунты на прайм рейт (клиенты имели дискаунты в пределах 1,5-2%) и так как проценты пошли вниз, то у многих клиентов процент на ипотеку упал ниже одного процента.
Важно знать что если проценты начнут идти вниз, банки будут убирать дискаунт но не смогут этого сделать в течении 5 лет.
Чего нам стоит ожидать от процентов? В какую сторону они будут двигаться?
В середине июля пройдет очередное заседание Bank of Canada, и вероятнее всего проценты поднимутся (на 0.25%).
Я думаю эта тенденция не будет продолжаться. Поднятие процентов зависит от ряда факторов, например, от нашей экономии, а она в данный момент не в очень хорошем состоянии. Если еще учесть такой фактор как дополнительные налоги, которые американцы накладывают на канадские продукты, то я думаю, что экономическая ситуация и дальше будет ухудшаться. Кроме этого изменения в законах налоговой системы малого бизнеса очень сильно ударит по нашей экономии.
Наш Bank of Canada рассчитывал, что рост экономии, в первом квартале будет около 1,8% но на самом деле рост был всего 1,3%.
Что касается инфляции, то она находится на повышенном уровне в основном из-за того, что у нас сильно поднялись цены на бензин. Со стороны инфляции я думаю не будет большого давления на проценты. Недвижимость также имеет сильное влияние на нашу экономику. Изменения в ипотечной сфере, которые произошли в Канаде в последние время, сильно давят на сектор недвижимости и этот фактор будет тянуть экономику вниз. Особенно сильно они отразились на Торонто и Ванкувер.
Также политика нашего правительства, связанная с экологией не способствует улучшению экономики. Безусловно это важно и нужно, но на экономику влияет отрицательно. Правильно что-то делать в этом направлении, но разумно, а не для галочки. Могу предположить, что будущее у нашей экономики, хотя бы в ближайшее время, не очень хорошее.
Вернёмся к теме разницы между плавающими и закрытыми процентами. Если бы закрытые проценты были бы вечные, то оформлять их была бы большая мотивация, но закрытые проценты даются обычно на 5 лет и всегда напрашивается вопрос, что же произойдёт после этого. Банки предлагают короткие контракты, на 2,3, или 4 года. Это выгодно банкам, но не клиентам.
Если вы решите сделать плавающий процент, то тут важно обращать внимание на саму сделку. В случае расторжении сделки, штрафы везде должны быть одинаковые — процент за 3 месяца.
В интернете часто встречаются интересные предложения, но штрафы при расторжении будут такие, как у наших 5ти больших банков при закрытом проценте https://vssolutions.ca/kakie-opasnosti-v-sebe-tait-ipoteka-s-nizkoj-procentnoj-stavkoj/
Хотя разницы между штрафами с плавающими процентами, между банками, монолайн банками и кредитными союзами практически нет, есть один очень важный фактор о котором нельзя забывать. Если когда-нибудь вы все-таки решите перейти на закрытый процент, то бесплатно вы сможете это сделать только в том банке, где вы имеете плавающий вариант. Если же вы потом захотите расторгнуть сделку, то вы попадаете в ловушку о которой я много писал, получите большие штрафы. Если же это монолайн банк, то там штрафы будут очень маленькие https://vssolutions.ca/dlia-chego-bankam-nyjen-posted-rate/
Если Bank of Canada будут поднимать проценты, то повышение (как и понижение процентов) обычно происходит на 0,25%. Это негативно отразится на экономике и только вопрос времени, когда они начнут опять снижать процент чтобы стимулировать нашу экономику.
По моему мнению, прошествиивию 5-ти лет выплата процентов при плавающей опции будет меньше закрытого.
В заключение, какой же процент лучше: плавающий или закрытый?
При выборе опций ключевым фактором будут ваши нервы. Если у вас с ними все в порядок, то плавающий процент не такая уже и плохая опция. Если же аллергическиски относитесь к риску, то закрытый процент вам подойдёт больше.
Хоть закрытый процент и поднялся, он всё ещё находится ниже того, где он должен быть, так как нормальным для Канады является процент около 5%. Сейчас же он крутится в пределах 3,3%.
Если вам понравился блог, буду рад, если вы поделитесь им с друзьями.
Защита ваших финансов — моя работа!
Спасибо Виктор , отличная статья , думаю нам скоро предстоит сделать этот выбор.
Спасибо большое за Ваш комментарий! Очень приятно слышать о том, что мои статьи полезны!